Podatki i koszty sprzedaży mieszkania

Zanim ustalisz, ile zostanie Ci po sprzedaży mieszkania, warto zrozumieć dwie rzeczy: czy zapłacisz podatek dochodowy oraz jakie koszty poniesiesz po swojej stronie. Poniżej opisuję zasady ogólne. Konkretny przypadek zawsze warto sprawdzić z doradcą podatkowym.

Podatek dochodowy: reguła pięciu lat

Sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku dochodowego, jeśli nastąpi po upływie pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nabyłaś lub nabyłeś nieruchomość. Rok zakupu się nie liczy, a pięć lat odmierza się od 31 grudnia.

Przykład: mieszkanie kupione w dowolnym miesiącu 2022 roku. Pięć lat mija 31 grudnia 2027. Sprzedaż od 1 stycznia 2028 roku nie jest opodatkowana.

Przy nieruchomościach nabytych w drodze spadku lub darowizny moment liczenia wygląda inaczej, więc w takim przypadku sprawdź to osobno.

Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat

Płacisz podatek dochodowy w wysokości 19% od dochodu. Dochód to różnica między przychodem ze sprzedaży a kosztami: kosztem nabycia (cena zakupu, podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna), udokumentowanymi nakładami na mieszkanie oraz kosztami sprzedaży, takimi jak prowizja pośrednika czy świadectwo energetyczne. Rozliczasz się w zeznaniu PIT-39, zwykle do końca kwietnia roku następnego po sprzedaży.

Przechowaj faktury i rachunki z remontu. To one pozwalają udokumentować nakłady i obniżyć podstawę opodatkowania.

Ulga mieszkaniowa

Nawet przy sprzedaży przed upływem pięciu lat możesz nie zapłacić podatku, jeśli uzyskany przychód przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, na przykład zakup innego mieszkania lub domu, spłatę kredytu zaciągniętego na takie cele czy remont. Zwolnienie dotyczy kwot wydanych w terminie trzech lat od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Ważne są szczegóły: co dokładnie zalicza się do celów mieszkaniowych i jak je udokumentować. Radzę skonsultować to przed transakcją, a nie po niej.

Kto płaci pozostałe koszty

Przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym koszty rozkładają się zwykle tak:

Podział kosztów notarialnych jest kwestią uzgodnień. Nie jest narzucony przepisami, więc warto ustalić go wcześniej w umowie przedwstępnej.

Prowizja pośrednika

Moja prowizja za sprzedaż wynosi od 1,5% do 2,5% wartości nieruchomości, zależnie od rodzaju transakcji i zakresu usług. Staging i profesjonalna sesja zdjęciowa są w tej kwocie. Przy cenie 600 000 zł oznacza to przedział od 9 000 do 15 000 zł. Dokładną stawkę ustalamy na początku, w umowie, bez ukrytych opłat. Szczegóły znajdziesz w cenniku.

Przykładowe rozliczenie

Dla orientacji, bez żadnych podatkowych zawiłości, zakładamy sprzedaż po upływie pięciu lat, bez kredytu:

• cena sprzedaży: 600 000 zł,
• prowizja pośrednika: od 9 000 do 15 000 zł,
• świadectwo energetyczne i zaświadczenia: kilkaset złotych,
• podatek dochodowy: 0 zł.

To tylko przykład liczbowy, a nie wycena Twojej sprawy. Faktyczne koszty zależą od mieszkania i okoliczności.

Co sprawdzić przed ustaleniem terminu sprzedaży

1. Kiedy mija pięć lat od nabycia: czasem warto poczekać kilka tygodni do początku nowego roku.
2. Czy masz dokumenty potwierdzające koszty zakupu i remontu.
3. Czy planujesz zakup kolejnego mieszkania i czy może to uruchomić ulgę.
4. Jak i kiedy zostanie spłacony ewentualny kredyt.

Wiem, że pytania podatkowe potrafią przytłoczyć. Pomagam je uporządkować i, jeśli trzeba, łączę klientów z doradcami podatkowymi i prawnikami, z którymi współpracuję. Napisz, od czego zacząć.