Umowa najmu — na co zwrócić uwagę

Dobra umowa najmu nie jest po to, żeby się nią kłócić. Jest po to, żeby obie strony wiedziały, czego się spodziewać, i żeby w razie problemu było do czego się odwołać. Poniżej najważniejsze punkty, które sprawdzam przy każdym wynajmie.

Strony i przedmiot najmu

Brzmi oczywiście, ale tu zdarzają się błędy. Umowę zawiera właściciel (lub osoba umocowana) z konkretnym najemcą, a nie „z rodziną". Dokładnie opisz lokal: adres, metraż, wyposażenie, ewentualnie komórkę lokatorską i miejsce postojowe. Jeśli mieszkanie ma kilku współwłaścicieli, potrzebna jest zgoda wszystkich lub pełnomocnictwo.

Czynsz i opłaty

Zapisz jasno, co obejmuje czynsz najmu, a co płaci się osobno: media, czynsz administracyjny, internet, opłatę za śmieci. Określ termin płatności, numer rachunku i sposób rozliczania mediów, np. według liczników albo ryczałtem z rozliczeniem rocznym. Najczęstsze spory dotyczą właśnie tego, kto płaci rachunki za ostatni miesiąc.

Kaucja

Kaucja zabezpiecza właściciela przed zaległościami i szkodami. Przy najmie lokalu mieszkalnego nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. W umowie zapisz kwotę, termin wpłaty, warunki zwrotu i to, że kaucja jest zwracana po zdaniu lokalu i rozliczeniu mediów, a nie w dniu wyprowadzki. Dobrze też wskazać, że kaucja nie jest ostatnim czynszem.

Protokół zdawczo-odbiorczy

To jeden z najważniejszych dokumentów, choć często pomijany. Przy wydaniu mieszkania spisz stan lokalu, wyposażenie i stany liczników, najlepiej ze zdjęciami. Przy zwrocie porównaj stan z protokołem początkowym. Bez niego trudno ustalić, czy ślad na ścianie jest zniszczeniem, czy zużyciem sprzed wynajmu.

Najem okazjonalny

Standardowa umowa najmu daje najemcy silną ochronę, więc eksmisja po jego stronie zaległości może być długa. Dlatego wielu właścicieli wybiera najem okazjonalny. Aby był skuteczny, muszą być spełnione konkretne warunki:

• umowa w formie pisemnej, z oznaczeniem czasu trwania (do 10 lat),
• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym zamieszka po wygaśnięciu umowy, wraz ze zgodą jego właściciela,
• zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni.

Najem okazjonalny wymaga więc dopilnowania formalności po obu stronach. Błąd na którymś etapie może pozbawić umowę skutków, dlatego warto to zrobić z kimś, kto robi to regularnie.

Czas trwania i wypowiedzenie

Określ, czy umowa jest na czas określony, czy nieokreślony. Wpisz okres wypowiedzenia i przyczyny, dla których właściciel może ją wypowiedzieć. Przy umowie na czas określony warto zapisać, czy któraś ze stron może ją wypowiedzieć przed terminem i na jakich zasadach. Zwróć uwagę na zasady waloryzacji czynszu, jeśli planujesz podwyżki w czasie trwania umowy.

Zasady korzystania z mieszkania

Najważniejsze, co warto uregulować:

• czy dozwolone są zwierzęta,
• czy można palić w mieszkaniu,
• czy wolno podnajmować lub zameldować inne osoby,
• kto odpowiada za drobne naprawy, a kto za awarie,
• zgoda na remonty i zmiany w lokalu,
• prawo właściciela do wejścia do mieszkania, np. w razie awarii lub na wcześniej umówione kontrole.

Ubezpieczenie i odpowiedzialność

Warto uzgodnić, kto ubezpiecza mieszkanie i wyposażenie. Polisa właściciela chroni lokal, ale niekoniecznie rzeczy najemcy ani szkody, które najemca wyrządzi sąsiadom. Dobre ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej najemcy bywa tańsze niż jedna zalana sąsiadka.

Weryfikacja najemcy

Umowa to dopiero połowa zabezpieczenia. Druga połowa to wiedza o tym, z kim ją podpisujesz: potwierdzenie tożsamości, źródło dochodu, referencje od poprzedniego właściciela, rozmowa. Weryfikacja najemcy jest częścią mojej usługi wynajmu.

Krótka lista kontrolna

1. Czy dane stron i opis lokalu są kompletne?
2. Czy jasno rozdzielono czynsz i media?
3. Czy jest kaucja w dopuszczalnej wysokości i zasady jej zwrotu?
4. Czy jest protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami?
5. Czy potrzebny jest najem okazjonalny i czy dopełniono formalności?
6. Czy ustalono okres wypowiedzenia i zasady korzystania z lokalu?

Przygotowuję umowy najmu dla właścicieli i obsługuję całą transakcję, także z najemcą cudzoziemcem. Warunki współpracy znajdziesz w usługach i cenniku. Napisz, jeśli chcesz, żebym przejrzała Twoją obecną umowę.