Zarządzanie najmem — co obejmuje i ile kosztuje

Kupno mieszkania pod wynajem to dopiero początek. Później są najemcy, rachunki, awarie, rozmowy z administracją i pytania o dwunastej w nocy. Dla części właścicieli to nie problem. Dla innych, zwłaszcza mieszkających daleko lub mających mało czasu, zarządzanie najmem to sposób, żeby inwestycja nie zamieniła się w drugi etat.

Czym jest zarządzanie najmem

To pełna obsługa mieszkania w czasie, gdy jest wynajęte. Właściciel zostaje właścicielem i podejmuje decyzje, ale bieżące sprawy robi ktoś inny. Nie jest to to samo co samo znalezienie najemcy. Znalezienie najemcy to jednorazowa usługa, a zarządzanie trwa tak długo, jak umowa.

Co robi zarządzający

Zakres ustalamy indywidualnie, ale zazwyczaj obejmuje:

• szukanie najemcy: przygotowanie oferty, zdjęcia, publikacja, prezentacje mieszkania,
• weryfikację najemcy: sprawdzenie, kim jest i czy stać go na czynsz,
• umowy: przygotowanie umowy najmu i protokołu zdawczo-odbiorczego, obsługa formalności, także przy najmie okazjonalnym,
• bieżący kontakt z najemcą: zgłoszenia, pytania, rozwiązywanie sporów,
• naprawy i awarie: zlecanie i nadzorowanie napraw, kontakt z fachowcami,
• kontakt z administracją: wspólnota lub spółdzielnia, rozliczenia opłat,
• zakończenie najmu: odbiór mieszkania, protokół, rozliczenie kaucji, przygotowanie lokalu dla kolejnego najemcy.

Szczegółowy opis tego, co robię, znajdziesz w usługach.

Ile to kosztuje

Przy zarządzaniu najmem stawka wynosi 10–15% miesięcznego czynszu. Zakres usług i położenie lokalu wpływają na to, w którym miejscu przedziału się znajdziemy. Osobno rozliczane jest znalezienie najemcy: prowizja wynosi 80% pierwszego czynszu. Aktualne stawki zawsze znajdziesz w cenniku, a dokładną ustalamy na pierwszym spotkaniu.

Przykład: czynsz 3 000 zł miesięcznie. Zarządzanie za 10–15% to od 300 do 450 zł miesięcznie. W skali roku to od 3 600 do 5 400 zł. Pytanie brzmi, ile z tego odzyskujesz w postaci czasu, spokoju i uniknięcia kosztownych błędów.

Kiedy zarządzanie się opłaca

Opłaca się, jeśli:

• mieszkasz poza Wrocławiem albo za granicą,
• masz więcej niż jedno mieszkanie,
• nie chcesz odbierać telefonów od najemców i szukać hydraulika,
• zależy Ci, żeby mieszkanie nie stało puste między najemcami,
• chcesz, żeby ktoś przejmował ciężar trudnych rozmów, takich jak zaległości czy zniszczenia.

Może się nie opłacać, jeśli:

• mieszkasz niedaleko i lubisz sam zajmować się mieszkaniem,
• wynajmujesz długoterminowo wypróbowanemu najemcy, który rzadko zgłasza problemy,
• czynsz jest niski i prowizja zjada znaczną część dochodu.

Dobrze to widać w liczbach, a przeliczenie zajmuje kilka minut.

Czego oczekiwać od zarządzającego

Zanim wybierzesz osobę lub firmę, zapytaj o kilka rzeczy:

1. Zakres. Co wchodzi w stawkę, a co jest dodatkowo płatne? Dobrze, jeśli nie ma ukrytych opłat.
2. Raportowanie. Jak często i w jakiej formie dostaniesz informację o czynszach i sprawach w mieszkaniu?
3. Naprawy. Kto decyduje o wydatkach i do jakiej kwoty nie musisz być pytany?
4. Rozliczenia. Jak i kiedy trafiają do Ciebie pieniądze?
5. Umowa. Na jak długo jest zawierana i jak można ją rozwiązać?
6. Licencja i ubezpieczenie. Czy pośrednik ma uprawnienia i obowiązkowe ubezpieczenie OC.

Pracuję w oparciu o licencję pośrednika nr 27468 i obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. O tym, jak pracuję, możesz poczytać na stronie O mnie.

Zacznij od rozmowy

Jeśli zastanawiasz się, czy zarządzanie najmem ma sens w Twojej sytuacji, napisz do mnie. Przejdziemy przez mieszkanie, czynsz i Twoje oczekiwania, a ja powiem uczciwie, czy to rozwiązanie jest dla Ciebie.