Wynajem długoterminowy czy krótkoterminowy — co się bardziej opłaca

Właściciel mieszkania na wynajem prędzej czy później zadaje sobie pytanie: najem na rok i dłużej czy krótkie pobyty turystów i osób przyjezdnych? Krótki najem zwykle przynosi wyższy przychód w przeliczeniu na dzień, ale „wyższy przychód" nie oznacza „wyższy zysk". Warto policzyć całość.

Najem długoterminowy

Umowa na rok lub dłużej, stały najemca, stały czynsz.

Zalety

• przewidywalny, regularny dochód,
• niewielka liczba formalności i sprzątania między najemcami,
• niższe koszty bieżące, bo nie ponosisz kosztów rotacji gości,
• mniej pracy i mniejsza zależność od sezonowości.

Wady

• niższy przychód miesięczny niż przy dobrze prowadzonym najmie krótkoterminowym w sezonie,
• trudniej zmienić najemcę, jeśli się nie sprawdza,
• ryzyko zaległości w płatnościach lub zniszczeń. Dlatego tak ważna jest weryfikacja najemcy i dobra umowa (o umowie piszę w artykule Umowa najmu: na co zwrócić uwagę).

Najem krótkoterminowy

Wynajem na doby lub tygodnie, najczęściej przez platformy rezerwacyjne.

Zalety

• wyższa stawka za dobę, a przy dobrej obłożeniu wyższy łączny przychód,
• elastyczność: możesz zająć mieszkanie we własnym terminie,
• możliwość dostosowania cen do sezonu i wydarzeń w mieście.

Wady

• dużo pracy operacyjnej: komunikacja z gośćmi, sprzątanie, pranie, przekazywanie kluczy, zarządzanie opiniami i cenami,
• sezonowość i okresy bez rezerwacji,
• wyższe koszty: media, wyposażenie i jego zużycie, platformy, sprzątanie,
• większe zużycie mieszkania,
• zmieniające się przepisy i zasady wspólnot mieszkaniowych.

Co z regulacjami?

Ta część potrafi przesądzić o opłacalności. Wspólnota lub spółdzielnia może mieć własne zasady dotyczące najmu krótkoterminowego, a przepisy dotyczące rejestracji i zgłaszania takiego najmu zmieniają się. Zanim zdecydujesz się na ten model, sprawdź regulamin budynku i aktualne wymogi prawne. Nie opieraj się na opiniach z forów.

Jak się rozliczać

Przy najmie prywatnym możesz rozliczać się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, 8,5% do określonego limitu rocznego przychodu i 12,5% od nadwyżki, albo na zasadach ogólnych. Ryczałt jest prosty, ale nie pozwala odliczać kosztów. Przy dużych wydatkach, np. na remont, druga opcja może wyjść korzystniej. Najem krótkoterminowy prowadzony w sposób zorganizowany bywa traktowany jako działalność gospodarcza, co zmienia obowiązki. To temat do omówienia z doradcą podatkowym.

Jak policzyć, co się opłaca

Nie porównuj samych stawek. Zestaw całość:

1. Realny przychód. Dla najmu krótkiego policz średnią obłożenia w ciągu roku, a nie w sezonie.
2. Koszty stałe i zmienne. Media, czynsz do wspólnoty, internet, sprzątanie, wymiana pościeli, prowizje platform, drobne naprawy.
3. Czas. Ile godzin tygodniowo poświęcasz na obsługę? Jeśli samodzielnie, policz je choćby symbolicznie. Jeśli zlecasz, doliczasz koszt zarządzania.
4. Ryzyko pustostanu. Ile miesięcy w roku mieszkanie może stać bez przychodu, zanim różnica się zwróci.

Często okazuje się, że po odliczeniu kosztów i pracy różnica między modelami jest dużo mniejsza, niż sugerują same stawki. Czasem model krótkoterminowy wygrywa wyraźnie, zwłaszcza w atrakcyjnej lokalizacji przy dobrej obsłudze. Czasem spokojny najem długoterminowy daje podobny wynik za ułamek wysiłku.

Dla kogo który model

• Długoterminowy pasuje, jeśli chcesz stabilności, nie masz czasu na bieżącą obsługę albo mieszkanie jest poza ścisłym centrum.
• Krótkoterminowy ma sens, jeśli mieszkanie jest w lokalizacji, którą goście chcą wynajmować, masz czas lub zlecisz obsługę i budynek na to pozwala.

Jeśli nie wiesz, który wariant wybrać, przeliczymy go na Twoim mieszkaniu. Jeśli liczby się nie spinają, powiem to wprost. Szczegóły pracy znajdziesz w usługach, a pytania możesz przesłać tutaj.