Jak wygląda sprzedaż mieszkania krok po kroku

Sprzedaż mieszkania wydaje się jedną wielką niewiadomą, dopóki nie zobaczy się jej rozpisanej na etapy. Każdy z nich jest prosty, a większość nerwów bierze się z tego, że ktoś nie wie, co będzie dalej. Poniżej przechodzę przez cały proces tak, jak wygląda w mojej pracy.

1. Rozmowa i wycena

Zaczynamy od spotkania w mieszkaniu. Oglądam lokal, pytam o jego historię i o to, jak ma wyglądać sprzedaż: czy zależy Ci na czasie, czy na maksymalnej cenie, czy kupujesz coś w zamian. Na tej podstawie proponuję cenę wyjściową i strategię. Jak do niej dochodzę, opisuję w osobnym artykule: Jak ustalić cenę mieszkania przy sprzedaży.

2. Sprawdzenie stanu prawnego i dokumentów

To etap, który najłatwiej odłożyć, a który najczęściej opóźnia transakcję. Warto zebrać wszystko od razu. Zwykle potrzebne są:

• numer księgi wieczystej (aktualny odpis można sprawdzić online),
• akt notarialny, na podstawie którego jesteś właścicielem,
• zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o wysokości opłat i braku zaległości,
• informacja o osobach zameldowanych w lokalu,
• świadectwo charakterystyki energetycznej,
• jeśli jest kredyt: zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia i ustalenie, jak zostanie wykreślona hipoteka,
• jeśli lokal wchodzi w skład majątku wspólnego: zgoda lub obecność współmałżonka przy transakcji.

Zestaw zależy od mieszkania. Inaczej wygląda sprawa przy własności z księgą wieczystą, inaczej przy spółdzielczym prawie do lokalu, a jeszcze inaczej przy spadku. Dlatego na początku sprawdzam konkretny przypadek, a nie odhaczam ogólną listę.

3. Przygotowanie mieszkania i zdjęcia

Pierwsze wrażenie powstaje na zdjęciach, zanim ktokolwiek zadzwoni. Dlatego przed sesją porządkujemy przestrzeń, usuwamy nadmiar rzeczy i ustawiamy światło oraz meble tak, by mieszkanie wyglądało na swój największy potencjał. Staging i profesjonalna sesja są w cenie mojej usługi.

4. Publikacja i prezentacje

Oferta trafia na portale razem z opisem, który mówi o tym, co naprawdę liczy się kupującemu: układ, ekspozycja, czynsz, okolica, komunikacja. Ja odbieram telefony i umawiam oglądanie. Ty nie musisz tłumaczyć pięć razy tego samego ani otwierać drzwi osobom, które tylko oglądają.

Co jakiś czas dostajesz ode mnie krótki raport: ile było zapytań, ile prezentacji i jakie padły uwagi. Dzięki temu widzimy, czy cena i opis działają, i możemy reagować wcześniej niż po dwóch miesiącach ciszy.

5. Negocjacje i weryfikacja kupującego

Gdy pojawia się oferta, sprawdzamy nie tylko kwotę, ale też to, skąd kupujący ma pieniądze. Kupno za gotówkę, z kredytem i z kredytem na etapie wniosku to trzy różne poziomy pewności. Proponuję rozwiązania, które chronią obie strony, i omawiam z Tobą każdą propozycję, zanim odpowiem.

6. Umowa przedwstępna

Gdy strony się dogadają, zwykle podpisuje się umowę przedwstępną. Ustala ona cenę, termin aktu notarialnego i zasady przekazania lokalu. Często towarzyszy jej zadatek. Jeśli kupujący się wycofa, zadatek zostaje u sprzedającego. Jeśli wycofa się sprzedający, musi zwrócić go w podwójnej wysokości. Dlatego umowę przedwstępną czyta się uważnie, najlepiej z pomocą notariusza lub prawnika, z którymi współpracuję.

7. Umowa przyrzeczona u notariusza

To właściwa sprzedaż. U notariusza podpisujecie akt, kupujący płaci (przelewem lub z rachunku powierniczego, jeśli tak ustalono), a prawo własności przechodzi na niego. Tego samego dnia lub krótko po nim spłacany jest ewentualny kredyt, a hipoteka trafia do wykreślenia.

8. Wydanie mieszkania

Spisujecie protokół zdawczo-odbiorczy ze stanami liczników i przekazaniem kluczy. Zgłaszasz zmianę właściciela we wspólnocie lub spółdzielni i u dostawców mediów. Jeśli mieszkanie było Twoje krócej niż pięć lat (liczone od końca roku zakupu), pamiętasz też o rozliczeniu podatku. Opisuję to w artykule Podatki i koszty sprzedaży mieszkania.

Ile to trwa?

Nie podam jednej liczby, bo uczciwa odpowiedź brzmi: to zależy. Od ceny, stanu mieszkania, lokalizacji i sytuacji na rynku. Pewne jest tylko to, że od podpisania umowy przedwstępnej do aktu mija zwykle kilka tygodni, a przy kupującym z kredytem dłużej, bo bank musi przejść własne procedury. Im wcześniej masz komplet dokumentów, tym krótszy ten czas.

Jeśli chcesz, przejrzymy Twoje mieszkanie i dokumenty i powiem, co jest do zrobienia, zanim ogłoszenie pójdzie w świat.